Sanatoria, non condono!

Conoscere lo strumento per regolarizzare un immobile difforme

Capita spesso di accorgersi che il proprio immobile presenta delle difformità rispetto al titolo legittimante o, in casi tutt’altro che sporadici, abusi più o meno consistenti.

Qual è in edilizia la differenza tra abuso e difformità?

In realtà non c’è alcuna differenza tra abuso e difformità: l’illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre nel linguaggio parlato è spesso detto abuso. La differenza eventualmente riguarderà l’entità dell’illecito, che potrà incidere sull’effettiva possibilità di risoluzione e sulla sanzione pecuniaria da versare.

E’ possibile condonare un immobile difforme?

È bene chiarire un aspetto fondamentale: il condono non è uno strumento vigente!

Con condono, infatti, s’intende un provvedimento legislativo con il quale il cittadino può ottenere l’annullamento di una pena (amministrativa e/o penale) derivante dalla commissione di un illecito; nel caso di specie un abuso edilizio. Ha una durata temporale precisa e limitata, poiché lo strumento stesso prevede un termine di inizio e di fine per poterne usufruire.

Il condono edilizio è pertanto una misura eccezionale che, nel nostro Paese, è stata concessa dalla legge già tre volte per motivi per lo più di cassa (Legge n. 47/1985, Legge n. 724/1994 Legge n. 326/2003). Alla data, non è in vigore alcun condono edilizio e non è neppure in previsione.

Pertanto, per riportare l’immobile in uno stato legittimo occorre procedere con un altro strumento: la sanatoria edilizia.

Lo strumento della sanatoria edilizia

Questa procedura permette, attraverso il pagamento di una sanzione e nel rispetto della normativa vigente oggi e al tempo dell'abuso, di regolarizzare la difformità. Oltre alla sanzione, dovrai pagare la parcella di un professionista, il cui costo varierà in base alla difficoltà del procedimento e all'estensione del tuo immobile.

Una difformità edilizia è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza, concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Comune. Sotto lo stesso regime, pertanto, finiscono l’immobile privo di titolo autorizzativo o la nuova tramezza del soggiorno! Ogni intervento, infatti, richiede una specifica procedura, in assenza della quale si configura come illecito.

Non tutte le opere possono essere sanate: il necessario requisito della doppia conformità

In molti casi le difformità che emergono possono essere sanate, cioè regolarizzate, convertendo il reato in sanzione pecuniaria. Tuttavia non è sempre scontato e bisogna porre molta attenzione al caso di specie.

L’aspetto fondamentale della sanatoria, infatti, è il rispetto della doppia conformità: sarà possibile regolarizzare solo ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali del tempo dell'abuso e di oggi. Quindi, se l'intervento è ammissibile, ma non è stato comunicato o è privo di tutte le dovute autorizzazioni, è possibile presentare istanza di sanatoria. In caso contrario, qualora non fosse verificata la doppia conformità o non fosse possibile ottenere un parere  favorevole necessario all’autorizzazione (es. parere della Soprintendenza in caso di immobili sottoposti a vincolo paesistico o monumentale), non v’è altra strada che portare l’immobile allo stato autorizzato tramite demolizione delle opere abusive (ci sono eccezioni in casi limite che, in quanto tali, non andremo a trattare).

A quanto ammonta la sanzione amministrativa per regolarizzare le difformità edilizie?

La sanzione amministrativa di una sanatoria, a lavori già ultimati, varia da un minimo di circa 1000 euro al versamento del doppio valore del contributo di costruzione (art. 36 T.U.E) che sarebbe stato dovuto in regime ordinario con comunicazione precedente ai lavori in caso di aumenti di volume, cambio di destinazione d’uso e frazionamenti.

Alla sanzione andrà aggiunta la parcella dei professionisti coinvolti nel procedimento.

Conclusioni

Nella maggioranza dei casi le difformità nascono dalla volontà di risparmiare i costi delle parcelle dei tecnici eseguendo i lavori in economia ed in assenza di titolo (che abbiamo visto essere un illecito penale oltre che amministrativo!). Appare evidente che “regolarizzare” queste situazioni in un secondo momento, diventa molto più oneroso rispetto ad un iter ordinario, se non addirittura impossibile.

Caso pratico, che di recente ho seguito, ha riguardato la richiesta di regolarizzare un porticato esterno, che la proprietà –invero per nulla preoccupata - ha realizzato abusivamente. A seguito del mio lavoro di studio, tuttavia, l’intervento si è rivelato incapace di soddisfare il requisito di doppia conformità. Risultato: le opere sono insanabili e da demolire.

L’invito, al solito, è quello di contattare sempre un professionista qualificato prima di dare esecuzione ad un intervento edilizio, anche qualora sembri banale (es. esecuzione divisori in cartongesso, rifacimento di un bagno, realizzazione di una tettoia). Si rispetta la legge, si evitano tanti pensieri e si risparmiano soldi!